城市更新

在中国政策语境中，城市更新与旧城改造并非同义替换关系：旧城改造通常指对城市旧区物质空间的大规模拆除重建，而城市更新在官方文件中被界定为对城市空间形态和功能的持续改善与优化，涵盖既有建筑改造、老旧小区整治、历史文化保护等多种方式，其内涵明显宽于旧城改造。^{77国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市再生（urban regeneration）是源自英国等欧洲国家的政策概念，强调以综合手段应对城市衰退，包含经济、社会、环境与物质空间的多维干预；它与城市更新（urban renewal）在英文文献中常被区分使用，前者更侧重衰退地区的整体复兴而非单纯的物质改造。^{88Urban Regeneration: A Handbookuk.sagepub.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

学界普遍认为，城市更新概念在20世纪后半叶经历了从“清除贫民窟式”的物质重建，到强调社会公平与社区参与的综合更新，再到以可持续发展为导向的城市再生这一演进过程；旧城改造可视为这一谱系中偏重物质空间重建的早期阶段或特定类型。^{88Urban Regeneration: A Handbookuk.sagepub.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

与旧城改造相比，城市更新在实施机制上更强调政府、市场与社会多元主体协同，以及“微改造”“渐进式更新”等小尺度干预方式；广州、深圳等地的实践将老旧小区微改造与历史文化保护相结合，体现了这一内涵差异。^{99深圳市城市更新办法sz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新对象可按空间尺度划分为建筑单体、住区与街区、城市片区三个层级：建筑单体层面包括危旧房、老旧厂房、历史建筑等；住区与街区层面包括老旧小区、城中村、老旧商业街区等；城市片区层面包括老工业区、老港区、旧城中心区等。^{1010中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|77国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

老旧小区改造是中国城市更新中居住类对象的主要形式，其对象指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区，重点改造2000年底前建成的老旧小区。^{77国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新对象还包括老旧商业街区、旧工业仓储区、老港区、火车站周边地区等低效存量空间，以及需要修复的棕地、河道岸线与山体等生态空间，后者常被称为生态修复类更新对象。^{1111国务院办公厅关于科学绿化的指导意见gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

按权属与实施主体，更新对象可区分为国有土地上的存量空间、集体土地上的存量空间以及混合权属空间，权属结构直接影响更新模式的选择与实施难度。^{1212深圳经济特区城市更新条例sz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|1313广州市城市更新办法gz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新对象的认定并非固定不变，而是随城市发展阶段与政策目标动态调整：早期以危旧房改造和旧城改造为主，后逐步扩展到老旧小区、城中村、老旧厂房、历史文化保护与生态修复等多元对象。^{1414中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

国际经验和城市发展规律表明，城镇化率在30%—70%之间是城镇化快速发展区间；据国家统计局数据，2025年末中国城镇化率达到67.9%，城镇常住人口达到9.5亿，已进入城镇化较快发展的中后期。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

随着城镇化率越过快速发展区间的中后段，中国城市建设的重心正从关注增量、追求规模扩张，转向关注存量、争取品质提升和结构优化，城市发展进入存量更新阶段。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市发展绿色低碳转型是当前城市更新工作的重要目标；2026年7月，习近平总书记在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

进入存量更新阶段后，社区微花园、口袋公园、环城生态公园带等实践大量涌现，成都以“金角银边”城市微更新为抓手、通过院落议事坝坝会和社区议事平台吸纳居民参与，沈阳推出市民设计师制度让专业设计师、社区骨干与普通居民共同参与口袋公园和老旧片区更新的前期研判。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中国的城镇化率从1978年的17.92%提高到2023年的66.16%，城镇常住人口超过9.3亿，标志着中国已从以农村人口向城镇集中为主要特征的增量城镇化阶段，转入城镇化速度放缓、城镇人口规模趋于稳定的存量发展阶段。^{1616中华人民共和国2023年国民经济和社会发展统计公报stats.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2023年中国常住人口城镇化率为66.16%，较上年提高0.94个百分点，增速较2010年前后每年约1.4个百分点的水平明显放缓，城镇人口增量从每年超过2000万人降至约1200万人，城镇建设需求从大规模新区开发转向既有城区品质提升。^{1616中华人民共和国2023年国民经济和社会发展统计公报stats.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中国城市建成区面积从1981年的0.74万平方公里扩张到2022年的6.37万平方公里，40余年间增长约7.6倍，同期城镇人口增长约4.5倍，建成区面积增速长期高于城镇人口增速，反映出土地城镇化快于人口城镇化的粗放扩张特征。^{1717中国城市建设统计年鉴2022mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2021年3月，“实施城市更新行动”首次写入《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，纲要提出加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。^{1414中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），明确“十四五”期末力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，城镇老旧小区改造成为存量提质阶段最早大规模推进的民生工程。^{77国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2019年12月召开的中央经济工作会议首次提出“加强城市更新和存量住房改造提升”，2020年10月党的十九届五中全会进一步提出“实施城市更新行动”，政策表述从“增量扩张”向“存量提质”的转变在中央层面逐步确立。^{1818中央经济工作会议在北京举行gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

从增量扩张到存量提质的转变，在土地供应结构上表现为新增建设用地供应量逐年下降、存量建设用地供应占比上升：2023年全国国有建设用地供应总量中存量建设用地占比超过30%，较2015年前后约15%的水平明显提高。^{19192023年全国国有建设用地供应情况mnr.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在地方立法层面，城市更新被界定为在城镇开发边界内进行的城市空间形态和功能持续改善的建设和管理活动，其重点包括完善基础设施、提升社区宜居水平、保护传承历史文化、优化公共空间品质、促进产业升级转型等。^{2020国家法律法规数据库flk.npc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《厦门经济特区城市更新条例》将「整治提升」列为城市更新的法定情形之一，其内涵是对维持现有建设格局基本不变的区域，采取修缮、改建、扩建、改变功能等措施对城市功能进行完善。^{2020国家法律法规数据库flk.npc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该条例把整治提升与拆除新建、拆整结合并列为不同的更新方式，并明确：对通过整治提升无法消除安全隐患、补齐民生短板、完善产业及其配套、改善空间环境等，且不宜采用拆除新建方式更新的区域，采用拆整结合方式实施更新改造。这表明保留修缮与整治提升在制度设计上被定位为优先于拆除新建的更新路径。^{2020国家法律法规数据库flk.npc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《厦门经济特区城市更新条例》由厦门市人民代表大会常务委员会制定，于2024年12月17日公布，自2025年3月1日起施行，属于地方性法规，为保留修缮与整治提升这类更新活动提供了法定的程序与依据。^{2020国家法律法规数据库flk.npc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

保留修缮与整治提升的核心特征是「维持现有建设格局基本不变」，即在不改变既有空间肌理和建筑格局的前提下，通过修缮、改建、扩建、功能置换等微干预手段提升城市功能，因而与成片拆除重建在实施逻辑上存在本质区别。^{2020国家法律法规数据库flk.npc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

拆除重建是城市更新的基本模式之一，指对通过综合整治方式难以改善或者消除区域内环境恶劣、存在重大安全隐患的情形，拆除全部或者大部分原有建筑物并按照规划重新建设的活动。^{2121深圳城市更新有哪些模式？-深圳市住房和建设局网站zjj.sz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在深圳，拆除重建与综合整治并列为《深圳经济特区城市更新条例》规定的两种法定城市更新模式，二者的区分标准在于是否拆除全部或大部分原有建筑物、是否维持现状建设格局基本不变。^{2121深圳城市更新有哪些模式？-深圳市住房和建设局网站zjj.sz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

拆除重建模式的适用前提具有限定性：只有在综合整治方式难以改善或消除环境恶劣、重大安全隐患等情形时，才采用拆除重建，因此它并非城市更新的默认或首选方式。^{2121深圳城市更新有哪些模式？-深圳市住房和建设局网站zjj.sz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

与拆除重建相对的综合整治模式，强调在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或改变功能等措施对建成区进行重新完善，两者构成城市更新手段谱系的两端。^{2121深圳城市更新有哪些模式？-深圳市住房和建设局网站zjj.sz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

功能置换与产业导入是城市更新中针对存量建筑与存量用地的一种实施路径，其核心做法是改变既有空间的使用功能（如由工业、仓储用途转为研发办公、商业服务、文化创意或居住用途），并同步引入新的产业主体与业态，使更新后的空间获得可持续的经济产出与就业承载能力。^{2222城市更新行动中存量空间功能转换的类型与机制研究cnki.net前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在政策语境中，功能置换通常与“存量用地再开发”“既有建筑改造利用”等表述并列出现，属于城市更新行动中区别于拆除重建的重要类型；其制度前提是规划用途管制与土地用途变更审批，涉及控规调整、补缴地价、消防与结构安全复核等程序。^{2323中华人民共和国城乡规划法gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|2424关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中国在2010年代以后逐步从增量扩张转向存量提质，中央层面的城市更新政策文件将“推动老旧厂区、老旧街区功能转换与业态升级”列为重点任务之一，为功能置换与产业导入提供了政策依据。^{2323中华人民共和国城乡规划法gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|2323中华人民共和国城乡规划法gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

工业遗存的功能置换是这一模式中最具代表性的类型：将老厂房、老仓库改造为创意产业园、设计中心、展览空间或联合办公场所，在保留工业建筑空间尺度与结构特征的同时导入文化创意、设计服务、数字内容等产业。^{2525工业遗产适应性再利用的功能置换路径aj.org.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|2626下塔吉尔宪章（关于工业遗产的宪章）ticcih.org前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

上海在中心城区推动“工业锈带”向“生活秀带”“科创秀带”转型，杨浦滨江等区域通过保留工业遗存、植入研发办公与公共空间，实现从生产岸线向复合功能的转变。^{2727上海杨浦滨江：从工业锈带到生活秀带jfdaily.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开|2828黄浦江两岸公共空间贯通开放与工业遗存再利用ghzyj.sh.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

功能置换与产业导入的常见实施方式包括：由政府平台公司收储并整体改造后招商；由原产权单位自主更新并引入合作运营方；以及通过长期租赁、作价出资、协议出让等方式引入专业化运营机构。^{2424关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该模式面临的主要约束包括：土地用途变更与规划调整的程序成本较高；改造后的消防、结构、节能标准需重新核验；产业导入存在同质化竞争与后期运营能力不足的风险；以及更新带来的租金上涨可能挤出原有低端业态与低收入从业者。^{2929既有建筑改造的消防与结构安全审查要点gcbzh.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在评价层面，学界与实务界对功能置换的成效判断存在分歧：一方强调其在盘活存量、延续工业记忆、培育新产业方面的作用；另一方则指出部分项目出现“文创化”“网红化”倾向，产业实质不足，且伴随原住民与原有小商户被置换出去的社会成本。^{3030工业遗存再利用的正向外部性与城市形象提升plannings.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3131文化导向更新中的空间商品化与人群置换rwdl.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

住房城乡建设部2023年7月发布的关于扎实有序推进城市更新工作的通知明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知要求加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时防止脱管失修、修而不用、长期闲置。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知强调不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，把生态与历史要素的保护纳入城市更新的底线约束。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知提出坚持城市体检先行，将城市体检作为城市更新的前提，从住房到小区、社区、街区、城区逐级划细体检单元，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题，并把体检发现的问题短板作为城市更新重点，一体化推进城市体检和城市更新。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知要求依据城市体检结果编制城市更新专项规划和年度实施计划，划定城市更新单元、建立项目库、明确项目实施计划安排，坚持尽力而为、量力而行。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知将既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造、城市生态修复、城市功能完善、基础设施更新改造、城市生命线安全工程建设、历史街区和历史建筑保护传承等列为统筹推动的城市更新工作内容。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知要求将城市设计作为城市更新的重要手段，明确对建筑、小区、社区、街区、城市不同尺度的设计要求，提出城市更新地块建设改造的设计条件，并组织编制城市更新重点项目设计方案，以规范和引导项目实施。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知提出探索优化适用于存量更新改造的建设工程审批管理程序和技术措施，并鼓励金融机构提供信贷支持、创新市场化投融资模式，为渐进式改造提供制度与资金支撑。^{3232住建部：城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2026年5月22日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），要求各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构认真贯彻执行。^{3333國務院關於印發《城市更新“十五五”規劃》的通知　　城市更新“十五五”規劃__2026年第16號國務院公報_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该规划是依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》制定的专项规划，目的是贯彻落实党中央、国务院关于高质量推进城市更新的决策部署。^{3333國務院關於印發《城市更新“十五五”規劃》的通知　　城市更新“十五五”規劃__2026年第16號國務院公報_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

规划在指导思想中提出坚持“保护第一、应保尽保、以用促保”，并强调因地制宜、分类指导，尽力而为、量力而行，建立可持续的城市更新体制机制和政策法规。^{3333國務院關於印發《城市更新“十五五”規劃》的通知　　城市更新“十五五”規劃__2026年第16號國務院公報_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

规划设定了到2030年的阶段性目标：城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高。^{3333國務院關於印發《城市更新“十五五”規劃》的通知　　城市更新“十五五”規劃__2026年第16號國務院公報_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

规划展望到2035年，城市更新体制机制更加完善，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效取得显著成效，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。^{3333國務院關於印發《城市更新“十五五”規劃》的通知　　城市更新“十五五”規劃__2026年第16號國務院公報_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该规划全文刊载于国务院公报2026年第16号，由中国政府网公开发布，发布页面标注日期为2026年6月9日。^{3333國務院關於印發《城市更新“十五五”規劃》的通知　　城市更新“十五五”規劃__2026年第16號國務院公報_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中国城市更新的地方实施机制以国土空间规划体系为基本依托。2025年12月31日印发的《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）要求，依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的城市更新目标和工作重点，结合“十五五”城市更新行动需求，对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估、优化，可按照法定程序采取技术修正、优化调整等方式优化原有详细规划，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督。^{3434自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知_国务院部门文件_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3535自然資源部 住房城鄉建設部關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知_國務院部門文件_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知明确，各地可结合完善公众参与和监督方式，制定简化详细规划修改程序，这为地方在城市更新中压缩规划调整周期、提高实施效率提供了政策依据，同时也把公众参与和监督作为简化程序的前置条件之一。^{3434自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知_国务院部门文件_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3535自然資源部 住房城鄉建設部關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知_國務院部門文件_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知的发送对象为各省、自治区、直辖市和国务院审批国土空间总体规划城市及新疆生产建设兵团自然资源主管部门、住房城乡建设部门，表明城市更新地方实施机制的责任主体是地方自然资源主管部门与住房城乡建设主管部门的协同配合，而非单一部门推动。^{3434自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知_国务院部门文件_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3535自然資源部 住房城鄉建設部關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知_國務院部門文件_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该通知的制定背景是落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》和《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》要求，并结合各地城市更新实践需求，在已有支持城市更新的规划和土地政策指引基础上进一步细化措施，说明地方实施机制是在中央顶层设计之下、由部门配套政策逐层衔接形成的。^{3434自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知_国务院部门文件_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3535自然資源部 住房城鄉建設部關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知_國務院部門文件_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

国务院印发的《城市更新“十五五”规划》是我国首部国家级城市更新专项规划，明确了未来五年城市更新的时间表、任务书和路线图，并提出构建可持续的城市建设运营投融资体系，包括完善财政支持政策、优化金融支持措施、吸引社会资本参与。^{3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《城市更新“十五五”规划》对中央预算内投资、中央财政支持实施城市更新行动、地方政府专项债券、地方财政投入等支持政策作出了部署；财政部有关负责人表示，“十五五”期间中央财政将保持较大支持力度，不断优化政策设计，提高资金使用效益。^{3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中央预算内投资设立了城市更新专项，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目建设；同时在“两重”建设中通过超长期特别国债支持燃气、排水、供水、供热等城市地下管网建设改造。^{3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

自2024年起，中央财政以定额补助方式支持部分城市开展城市更新示范工作，三年来累计支持北京、沈阳、乌鲁木齐等50个入围城市先行先试，并对补助资金开展绩效评价、强化绩效管理和债务约束。^{3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《关于持续推进城市更新行动的意见》提出“建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式”，把政府、市场、公众三方力量的协同作为城市更新可持续推进的基本框架。^{3737构建全周期平衡机制夯实城市更新可持续模式mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在实施主体分工上，政府承担“引导者”和“护航者”角色，核心作用是优化制度环境、提供政策支持：依托城市体检精准识别短板和需求，优先投向民生急需与安全底线领域；推进简化清单、并联审批等审批流程改革，完善适配存量建筑的消防、日照等标准，建立复杂产权处置、协议出让、分层确权等土地弹性利用和用途转换政策，降低制度性交易成本。^{3737构建全周期平衡机制夯实城市更新可持续模式mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在资金统筹层面，地方可通过设立城市更新基金、统筹使用各类财政资金和专项债、推动跨项目“肥瘦搭配”等方式做大资金池，弥补纯公益性项目的投入缺口，并同步加强社会风险评估与矛盾化解处置机制建设。^{3737构建全周期平衡机制夯实城市更新可持续模式mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

街道社区作为基层治理单元，在城市更新实施中承担需求摸排、意愿征集、矛盾调解等“前哨”功能，是公众参与和项目落地衔接的关键环节。^{3737构建全周期平衡机制夯实城市更新可持续模式mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新资金需求巨大、投资周期漫长，落实可持续模式的关键在于构建贯穿项目谋划、融资、建设、运营等全周期的平衡机制，实现投入合理可控、财务长效平衡、社会广泛认同。^{3737构建全周期平衡机制夯实城市更新可持续模式mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城镇老旧小区改造是中国城市更新的重点任务之一。2025年5月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》部署了八个方面的主要任务，其中明确列入“推进城镇老旧小区整治改造”，并与加强既有建筑改造利用、开展完整社区建设、推进老旧街区厂区城中村更新改造等任务并列。^{4040聚焦哪些重點？如何協同推進？——五部門詳解《關於持續推進城市更新行動的意見》_政策解讀_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2026年5月22日国务院印发的《城市更新“十五五”规划》在“营造高品质城市生活空间”部分提出持续推动城镇老旧小区改造，并明确“十五五”时期新开工改造城镇老旧小区11.5万个。^{3939国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知_国内要闻_河南省人民政府门户网站henan.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|383811.5万个老旧小区要改造了_经济观察_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《城市更新“十五五”规划》对老旧小区改造提出的操作路径是：重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造，支持具备条件的楼栋加装电梯，并结合改造同步完善长效管理机制、提高管理维护水平。^{3939国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知_国内要闻_河南省人民政府门户网站henan.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

老旧小区改造的内容不止于房屋本体修缮，还延伸到配套设施与居住环境：对存在安全隐患、居民改造意愿强烈的基础设施实施改造，结合实际推动入户设施适老化、适儿化、无障碍改造，提升居住环境安全水平。^{3939国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知_国内要闻_河南省人民政府门户网站henan.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

改造后的长效管理被视为老旧小区改造成果能否保持的关键环节。规划要求结合改造同步完善长效管理机制，指导通过共同管理等方式维护改造成果，避免“改完即回潮”。^{3939国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知_国内要闻_河南省人民政府门户网站henan.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

从政策话语看，老旧小区改造被纳入“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设框架，与完整社区建设、城市体检等机制衔接，强调解决群众身边急难愁盼问题，创造更安全舒适的居住条件。^{4040聚焦哪些重點？如何協同推進？——五部門詳解《關於持續推進城市更新行動的意見》_政策解讀_中國政府網big5.www.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|383811.5万个老旧小区要改造了_经济观察_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

地方层面的改造实践已出现可观察的成效：江苏省如皋市如城街道城南社区一处老旧小区改造后，管网堵塞、环境脏乱等问题消失，小区面貌焕然一新；江西省九江市湖口县双钟镇石塘小区则进行了居民楼外立面施工。^{383811.5万个老旧小区要改造了_经济观察_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2026年10月，住房城乡建设部、工业和信息化部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号），将老旧厂区列为老旧街区厂区改造提升的四类对象之一，与老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区并列。^{4141住房城乡建设部等6部门印发指导意见推动老旧街区厂区功能转换、业态升级、活力提升_中国城市规划设计研究院_中国城市规划设计研究院,中国城市规划设计研究院官网,中规院,中规院官网,规划院caupd.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4242住房城乡建设部办公厅等关于 推进老旧街区厂区改造提升的指导意见mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《指导意见》提出，各地要落实《城市更新“十五五”规划》目标要求，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，并结合城市体检结果统筹确定改造提升范围和实施时序。^{4242住房城乡建设部办公厅等关于 推进老旧街区厂区改造提升的指导意见mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在老旧厂区功能转换方面，政策要求以确保安全为前提改造提升老旧厂房、完善配套设施、优化景观环境，使之适应产业升级需要；同时盘活闲置厂区厂房，植入科技、商业、文化、体育等新业态，激发创新创业活力。^{4141住房城乡建设部等6部门印发指导意见推动老旧街区厂区功能转换、业态升级、活力提升_中国城市规划设计研究院_中国城市规划设计研究院,中国城市规划设计研究院官网,中规院,中规院官网,规划院caupd.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4242住房城乡建设部办公厅等关于 推进老旧街区厂区改造提升的指导意见mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

工业遗产的活化利用被明确纳入老旧厂区改造提升的重点任务，政策鼓励采取市场化改造和长期运营的方式推进，而非一次性开发。^{4141住房城乡建设部等6部门印发指导意见推动老旧街区厂区功能转换、业态升级、活力提升_中国城市规划设计研究院_中国城市规划设计研究院,中国城市规划设计研究院官网,中规院,中规院官网,规划院caupd.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《指导意见》要求老旧街区厂区改造提升制定项目实施方案，明确功能业态、更新方式与规模，确定运营管理模式，测算资金成本和收益，以确保项目能落地、运营可持续。^{4242住房城乡建设部办公厅等关于 推进老旧街区厂区改造提升的指导意见mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市设计被作为老旧厂区改造提升的管控工具：政策要求对交通组织、街道肌理、空间尺度、建筑高度、形态风貌等进行引导和管控，并将设计要求纳入项目实施方案。^{4141住房城乡建设部等6部门印发指导意见推动老旧街区厂区功能转换、业态升级、活力提升_中国城市规划设计研究院_中国城市规划设计研究院,中国城市规划设计研究院官网,中规院,中规院官网,规划院caupd.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4242住房城乡建设部办公厅等关于 推进老旧街区厂区改造提升的指导意见mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

老旧厂区改造提升须以专项体检为基础：各地要深入开展专项体检，摸清存量资源状况，梳理各方诉求，评价更新潜力，再科学确定改造提升目标任务。^{4242住房城乡建设部办公厅等关于 推进老旧街区厂区改造提升的指导意见mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

历史文化街区保护已被纳入中国城市更新和老旧街区改造的政策框架。住房和城乡建设部等6部门发布的《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》明确，历史文化街区和历史文化名镇镇区可纳入老旧街区厂区改造提升范畴。^{4343长春市文化广播电视和旅游局wglj.changchun.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该指导意见要求各地依据历史文化街区、名镇保护规划相关要求，用“绣花”功夫开展“微更新”，持续推动历史文化街区镇区保护提升，避免大拆大建式的整体改造。^{4343长春市文化广播电视和旅游局wglj.changchun.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在保护内容上，政策强调对历史文化街区镇区内的重要历史轴线、空间节点、历史街巷进行保护修复，延续整体格局和历史风貌，保护对象从单体建筑扩展到街巷肌理与空间格局。^{4343长春市文化广播电视和旅游局wglj.changchun.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

历史街区保护与民生改善相结合是政策明确的取向：梳理街区特色文化资源，打造文化展示、历史教育、居民交往等场所，延续街区生活记忆，使保护不止于物质空间修缮。^{4343长春市文化广播电视和旅游局wglj.changchun.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

工业遗产等价值突出的工业文化资源被要求活化利用，传承弘扬工业文化，植入科技研发、商业金融、文化创意、体育休闲等新产业新业态新场景，体现历史地段保护与功能转换的结合。^{4343长春市文化广播电视和旅游局wglj.changchun.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

广东省近年来稳步推进广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山7个重点城市的城中村改造工作，截至2026年6月底，全省累计新启动城中村改造项目344个，新开工安置房18万套，惠及村（居）民近30万户。^{4444制度先行　共建共享　培育业态mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

广州、深圳、东莞三市在构建政策体系、产城融合、资金共担、可持续改造运营等方面的4项做法，入选住房城乡建设部总结部分地方城中村改造经验做法形成的《城中村改造可复制可推广经验清单》，为全国城中村改造提质增效、转型升级提供参考。^{4444制度先行　共建共享　培育业态mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

广州着力完善顶层设计，构建全链条、规范化、法治化的“1+N+X”城中村改造政策体系，并出台全国首部专门规范城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》，以立法形式明确改造流程、权责划分、补偿标准、保护要求等核心内容。^{4444制度先行　共建共享　培育业态mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

广州在《广州市城中村改造条例》之外，配套出台土地收储、产业发展、资金支持、保障房筹集、安置房建设、历史文化保护6大领域40项专项政策文件，推动城中村改造全流程规范化、标准化、法治化。^{4444制度先行　共建共享　培育业态mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

广州坚持产城融合，结合城中村改造导入新型产业：民营科技园改造项目通过集中安置释放产业用地，从“低效工业用地”转型为“现代化科创产业园区”，推动湾区时尚产业园、魅视显控产业智能制造基地等71个重点项目落地，实现产业与就业双增长。^{4444制度先行　共建共享　培育业态mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

东莞发布《东莞市城中村改造条例》，明确整治提升类城中村改造应当建立政府与不动产权利人、社会力量等改造资金共担机制，引导村（社区）集体资金和社会资金参与改造。^{4444制度先行　共建共享　培育业态mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

从广东实践看，城中村治理的重点领域可归纳为制度供给（地方立法与配套政策体系）、资金共担与投融资机制、产城融合与产业导入、安置房建设与村民权益保障、历史文化保护等方面，这些方向也是住房城乡建设部经验清单所总结的可复制做法。^{4444制度先行　共建共享　培育业态mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《城市更新“十五五”规划》将城镇老旧小区改造列为营造高品质城市生活空间的重点任务之一，明确重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。^{4545国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知　　城市更新“十五五”规划__2026年第16号国务院公报_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4646【城市更新“十五五”规划】-国家发展和改革委员会ndrc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在完整社区建设方面，规划要求完善社区基本公共服务设施，逐步补齐便民商业服务设施短板，完善城市社区嵌入式服务设施，推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级。^{4545国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知　　城市更新“十五五”规划__2026年第16号国务院公报_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4646【城市更新“十五五”规划】-国家发展和改革委员会ndrc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

规划对社区配套基础设施提出具体改造方向，包括加强社区配套基础设施建设改造，优化提升公共活动场地、公共绿地和慢行系统，因地制宜增设健身休闲运动场所，并推进社区服务智能化。^{4545国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知　　城市更新“十五五”规划__2026年第16号国务院公报_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4646【城市更新“十五五”规划】-国家发展和改革委员会ndrc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《城市更新“十五五”规划》由国务院以国发〔2026〕12号文印发，印发日期为2026年5月22日，是“十五五”时期城市更新工作的顶层政策文件，其重点领域安排具有全国性指导效力。^{4545国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知　　城市更新“十五五”规划__2026年第16号国务院公报_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4646【城市更新“十五五”规划】-国家发展和改革委员会ndrc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

规划提出的阶段性目标是：到2030年城市更新行动取得重要进展、城市开发建设方式转型初见成效、人居环境明显改善；到2035年城市更新体制机制更加完善，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。基础设施与公共空间补短板是支撑上述目标的基础性内容。^{4545国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知　　城市更新“十五五”规划__2026年第16号国务院公报_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4646【城市更新“十五五”规划】-国家发展和改革委员会ndrc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

规划在总体要求中强调坚持系统观念、坚持统筹发展和安全、坚持保护第一应保尽保以用促保、因地制宜分类指导、尽力而为量力而行，这为基础设施与公共空间补短板的实施节奏和方式设定了约束条件，即补短板需与安全韧性提升、历史文化保护相协调。^{4545国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知　　城市更新“十五五”规划__2026年第16号国务院公报_中国政府网gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4646【城市更新“十五五”规划】-国家发展和改革委员会ndrc.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

历史风貌保护是城市更新中处理保护与发展关系的一个具体面向，其核心是在更新改造中保留旧建筑原有的建筑特色与历史风貌，并推动新旧融合，而不是以拆除重建为唯一手段。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

香港市区重建局自2019年起在士丹顿街／城皇街项目一带推行以「社区营造」为核心的活化项目，把历史风貌保护与地区自主更新结合起来，在保留唐楼建筑特色与历史风貌的同时引入活化新动力。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在该项目中，历史风貌保护并非孤立的建筑修缮，而是与凝聚社区持份者力量、推动地区自主更新和可持续发展一并推进，体现为建筑、保育、创新设计与社区连系多层面同步着手的做法。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该项目因在建筑、保育、创新设计、可持续性及推动社区连系等方面的工作获得多个专业建筑和城市设计奖项，其中包括2024年大湾区城市设计大奖的实体落成专案—城市介入专案大奖，显示兼顾保护与发展的更新路径可以获得业界认可。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

从该案例可见，历史风貌保护在城市更新中的落点是把旧建筑「赋予新生命」，通过活化巩固历史街区在社区中的地位，使保护成果转化为社区持续发展的动力，而非把历史建筑封存为与周边生活脱节的静态展品。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

北京在城市更新中确立了“老城不能再拆”“应留尽留”的原则，要求完整保留胡同肌理、传统院落和历史建筑，以留存城市记忆；这一原则构成中轴线等特殊区域更新约束的政策基调。^{4848北京：老城“慢更新”-瞭望周刊社lw.news.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4949瞭望|北京：老城“慢更新”news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

北京对中轴线的整体保护被视为“老城不能再拆”“应留尽留”理念的典范，其做法是以中轴线申遗保护为抓手，遵循从点到线再到面的循序渐进路径，追求保护传承与民生改善、城市发展共赢。^{4848北京：老城“慢更新”-瞭望周刊社lw.news.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4949瞭望|北京：老城“慢更新”news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

北京老城内约三分之二的地区位于中轴线遗产区和缓冲区内，全长7.8公里的中轴线构成统领老城空间秩序的脊梁；这意味着老城更新在空间上大部分受中轴线保护要求的直接约束。^{4848北京：老城“慢更新”-瞭望周刊社lw.news.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4949瞭望|北京：老城“慢更新”news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

对战略级景观视廊，北京实施高度管控：拆除违建使“银锭观山”重现历史风貌，并对国家话剧院高层宿舍、北海医院和东天意市场等建筑实施拆除及降层，以打通从景山万春亭眺望鼓楼、从鼓楼眺望万春亭的完整视线通廊，还原中轴线“壮美有序、和谐中正”的空间格局。^{4848北京：老城“慢更新”-瞭望周刊社lw.news.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4949瞭望|北京：老城“慢更新”news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在高度管控之外，中轴线遗产区及老城历史文化街区的更新采取最小干预的“微整治、微修缮、微更新”方式，以留存历史变迁信息；前门东侧草厂地区在更新中完整保留原有胡同走向、院落格局和8处明清会馆遗存，晋翼会馆木雕雀替、平阳会馆戏楼结构等得到完整修复。^{4848北京：老城“慢更新”-瞭望周刊社lw.news.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4949瞭望|北京：老城“慢更新”news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中轴线等特殊区域的更新约束呈现“分层管控”特征：对战略级景观视廊实行刚性高度管控与降层拆除，对历史文化街区则实行最小干预的微更新，两类手段在同一保护框架下并行，用以兼顾空间秩序保护与居民生活改善。^{4848北京：老城“慢更新”-瞭望周刊社lw.news.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4949瞭望|北京：老城“慢更新”news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市记忆不仅指单一的建筑或街巷，还包含附着其上的生活方式、邻里关系和社区文化；因此城市更新中保护的对象不只是物质空间形态，也包括居民日常生活的组织方式与社会关系网络。^{5050【好评中国·街巷新声】在发展中留住记忆，在更新中延续文脉_评论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

历史街区、传统建筑、老字号、方言土语乃至古树老井等要素被视为不可再生的文化资源，承载着市民共同的情感与认同，构成城市之间相互区别的文化标识。^{5050【好评中国·街巷新声】在发展中留住记忆，在更新中延续文脉_评论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在更新实践中，通过“微改造”保留老街区肌理、再引入新业态使老空间焕发新活力，被作为兼顾保护与发展的典型路径；北京胡同的微改造、上海石库门的修旧如旧、广州永庆坊的绣花式更新、福州三坊七巷的整体保护均属此类探索。^{5050【好评中国·街巷新声】在发展中留住记忆，在更新中延续文脉_评论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

建立社区记忆馆、开展口述史档案记录等做法，被用于留存普通居民的城市记忆，使社区层面的生活史在物质环境改变后仍可被追溯和传承。^{5050【好评中国·街巷新声】在发展中留住记忆，在更新中延续文脉_评论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

保护与发展并非对立关系，关键在于找到平衡点，使城市记忆在更新过程中“活”起来而非被静态封存，这一判断构成社区肌理与居民生活延续议题的基本出发点。^{5050【好评中国·街巷新声】在发展中留住记忆，在更新中延续文脉_评论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

香港市区重建局自2019年起在士丹顿街／城皇街项目一带推行以“社区营造”为核心的活化项目，通过凝聚社区持份者力量推动地区自主更新与可持续发展，同时保留唐楼原有建筑特色与历史风貌，促进新旧融合。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

上述社区营造项目因在建筑、保育、创新设计、可持续性及推动社区连系等方面的表现，获得多个专业建筑和城市设计奖项，其中包括2024年大湾区城市设计大奖的实体落成专案—城市介入专案大奖。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

社区营造路径强调居民与社区持份者的参与，把更新从单纯的物质改造扩展为社区关系重建，其效果评价除建筑与设计质量外，还包含社区网络维系与居民自主更新能力的培育。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

深圳市于2019年成立深圳市城市更新和土地整备局，作为市政府工作部门统筹全市城市更新、土地整备和房屋征收工作，各区相应设立城市更新机构，形成市、区两级统筹平台体系。^{5151深圳市城市更新和土地整备局机构职能sz.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在中国城市更新实践中，专业化实施主体主要包括政府平台公司、国有企业、房地产开发企业、专业运营商以及混合所有制企业等类型。^{5353城市更新实施主体选择与运作模式研究cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

专业化实施主体的选择方式包括政府指定、公开招标、竞争性磋商、协议出让等，具体方式取决于项目类型、土地取得方式和资金平衡机制。^{5353城市更新实施主体选择与运作模式研究cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

部分城市更新项目采用“实施主体+运营主体”分离的模式，由实施主体负责拆迁和建设，运营主体负责后期产业导入和资产管理，以提升项目全生命周期效益。^{5454城市更新中实施主体与运营主体分离模式探讨cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

专业化实施主体在老旧小区改造中通常采用“EPC+O”模式，即设计、采购、施工和运营一体化，以确保改造效果和长期维护。^{5555老旧小区改造EPC+O模式实践与思考cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2025年中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，要建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，将公众参与确立为城市更新可持续模式的三大支柱之一。^{5656加强多方联动　凝聚整体合力 积极推进城市更新行动mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

住房城乡建设部主管媒体在解读上述意见时指出，城市更新是综合性、全局性、政策性和战略性很强的复杂社会系统工程，从规划统筹到实施落地关联方针政策、法律法规、行政体制、经济投入、市场运作、公众参与、组织实施等诸多方面，需要地方政府、市场企业和社会群众各方力量的共同参与和推动。^{5656加强多方联动　凝聚整体合力 积极推进城市更新行动mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在强调以人为核心和以提升质量为主的转型发展新阶段，城市更新被视为与人民群众福祉和生活质量提高紧密关联的民生工程，这一属性定位决定了居民不只是更新结果的承受者，也应是更新过程的参与者。^{5656加强多方联动　凝聚整体合力 积极推进城市更新行动mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2026年10月20日，在金融街论坛分论坛——北京市城市更新平台发布会暨城市更新主题研讨会上，北京市城市更新平台正式以首开集团为主体组建成立，定位为培育专业化统筹实施主体、实现产业链上下游协同，为首都高质量发展注入新动能。^{5757北京市城市更新平台成立 培育专业化统筹实施主体 - 新华网客户端app.xinhuanet.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

北京市城市更新平台以“打造城市全生命周期运营的市级主体”为核心定位，聚焦前期谋划与技术支撑、投融资管理与资本运作、专项攻坚与统筹实施、全链条运营与资产增值四个维度，以专业化、市场化方式统筹推进首都城市更新。^{5757北京市城市更新平台成立 培育专业化统筹实施主体 - 新华网客户端app.xinhuanet.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

平台组建的背景是“十五五”时期北京城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市更新工作重心由制度框架建设转向全面提质增效；北京全面进入以存量提质增效为主、全面实施减量发展的超大城市治理新阶段，城市更新任务复杂性与紧迫性交织，迫切需要组建能够统筹市区资源并具备全生命周期运营能力的市级平台。^{5757北京市城市更新平台成立 培育专业化统筹实施主体 - 新华网客户端app.xinhuanet.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

首开集团成为北京市城市更新平台的主体，是基于其城市更新经验和先发优势：作为最早参与城市更新的市属企业之一，首开集团承接任务类型广、体量大，实践经验丰富，专业力量完备，与区级政府合作融洽，具有“投融建管运退”全链条专业运营能力。^{5757北京市城市更新平台成立 培育专业化统筹实施主体 - 新华网客户端app.xinhuanet.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在先行先试过程中，首开集团打造了一批全市“首个”试点项目，包括核心区首个市属国企参与的申请式退租项目、首个片区综合性更新试点皇城景山街区、全市首个危旧楼房改建试点光华里5、6号楼、首个全居民出资整小区改建项目交大东路58号院，以及首个跨区域平衡“1托4”城中村项目；这些项目为全市城市更新工作提供了可复制推广的“首开经验”。^{5757北京市城市更新平台成立 培育专业化统筹实施主体 - 新华网客户端app.xinhuanet.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

广州市在老旧小区改造中探索“EPC+O”模式，将设计、采购、施工与运营维护一体化发包，以解决改造后长效管养缺位的问题。^{5858广州老旧小区改造探索“EPC+O”模式chinajsb.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

广州市部分老旧小区改造项目引入物业服务企业，通过“改造+物业”捆绑方式，在改造完成后同步建立物业管理长效机制，防止改造成果反弹。^{5959广州：老旧小区改造与物业管理同步推进static.nfapp.southcn.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

香港市区重建局（市建局）自2019年起，在士丹顿街／城皇街项目一带推行以「社区营造」为核心的活化项目，作为探索城市更新新方向的试点。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

士丹顿街／城皇街项目透过凝聚社区持份者力量，推动地区自主更新与可持续发展，同时保留唐楼原有的建筑特色与历史风貌，促进新旧融合。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

该项目凭借在建筑、保育、创新设计、可持续性及推动社区连系等方面的工作，获得多个专业建筑和城市设计奖项肯定，包括2024年大湾区城市设计大奖的实体落成专案—城市介入专案大奖。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

市建局将「社区营造」与「楼宇复修」「街道活化」「社区网络」等议题并列，作为其市区更新工作的重要组成部分。^{66市建局推動「社區營造」凝聚舊區居民實踐自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开|4747市建局推动「社区营造」凝聚旧区居民实践自主更新ura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

国务院印发的《城市更新“十五五”规划》是我国首部国家级城市更新专项规划，明确了未来五年城市更新的时间表、任务书和路线图，并提出构建可持续的城市建设运营投融资体系，包括完善财政支持政策、优化金融支持措施、吸引社会资本参与。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《城市更新“十五五”规划》对中央预算内投资、中央财政支持实施城市更新行动、地方政府专项债券、地方财政投入等支持政策作出了部署；财政部经济建设司司长郭方明表示，“十五五”期间中央财政将保持较大支持力度，不断优化政策设计，提高资金使用效益。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中央预算内投资城市更新专项于2025年设立，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目建设，推动改善居民居住条件、完善公共服务设施；在“两重”建设中，通过超长期特别国债支持燃气、排水、供水、供热等城市地下管网建设改造。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，按区域和城市情况给予定额补助；三年来累计支持北京、沈阳、乌鲁木齐等50个入围城市先行先试，推进城市重点样板项目和机制建设，并对补助资金开展绩效评价、强化绩效管理和债务约束。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《城市更新“十五五”规划》注重调动地方财政积极性，允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，并支持用作项目资本金；地方政府在确保完成国家任务的前提下，推进相关资金整合和统筹使用。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

国泰海通证券根据《城市更新“十五五”规划》提出的主要目标测算，“十五五”时期城市更新总投入需4.4万亿至7万亿元；仅靠财政支持并不现实，仅靠社会资本又不可持续，解题逻辑在于构建多方联动的可持续投融资体系。^{6161城市更新“钱从哪来”“地怎么用”？__经济网_国家一类新闻网站ceweekly.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中指研究院数据显示，将中央预算内投资、超长期特别国债、城镇保障性安居工程补助资金以及对入围“中央财政支持实施城市更新行动”的城市定额补助资金相加，预计2026年中央财政支持城市更新的资金规模超过3100亿元，这些资金规模稳定、覆盖范围持续扩容，是城市更新投融资体系的“压舱石”。^{6161城市更新“钱从哪来”“地怎么用”？__经济网_国家一类新闻网站ceweekly.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

地方政府专项债是城市更新融资的主力军之一；据中指研究院不完全统计，2024年和2025年城市更新相关专项债均在3500亿元以上，2026年上半年已超1800亿元，但专项债要求项目具有稳定、可预期的收入来源，能够覆盖本息、实现资金自平衡。^{6161城市更新“钱从哪来”“地怎么用”？__经济网_国家一类新闻网站ceweekly.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

政策性金融机构国家开发银行2025年向城市更新领域发放贷款7863亿元；多家国有大行已将城市更新列为战略性信贷投放方向，银团贷款模式被广泛应用于连片片区更新等超大规模项目。^{6161城市更新“钱从哪来”“地怎么用”？__经济网_国家一类新闻网站ceweekly.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中央财经大学财税学院教授白彦锋认为，各地要因地制宜多方面调动积极性，也要强化预算和债务约束，量力而行、尽力而为、循序渐进、良性发展，实现经济效益与社会效益的良性统筹。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

“十四五”期间，我国通过制度创新、政策赋能与地方实践探索，初步构建起以中央财政资金为牵引、地方财政资金和社会资本为主体、产权所有人自主更新为补充的多元化城市更新投融资框架。在这一框架中，社会资本被定位为投资主体之一，而非单纯的补充性角色。^{6262沈体雁：健全城市更新多元化投融资方式jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

国务院印发的《城市更新“十五五”规划》是我国首部国家级城市更新专项规划，明确了未来5年城市更新的时间表、任务书和路线图。针对城市更新资金需求巨大、投资周期漫长的特点，《规划》明确提出构建可持续的城市建设运营投融资体系，其中包括完善财政支持政策、优化金融支持措施、吸引社会资本参与，汇聚多方资源打造扎实资金底座。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2025年《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出，“在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持”；同年8月《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》进一步明确提出“建立可持续的城市建设运营投融资体系”。这些顶层文件为社会资本与财政资金、金融工具协同参与城市更新提供了政策依据。^{6262沈体雁：健全城市更新多元化投融资方式jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

上海市设立800亿元城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目，实现资金高效统筹，是地方以基金方式归集和引导社会资本参与城市更新的代表性做法。^{6262沈体雁：健全城市更新多元化投融资方式jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

上海田子坊通过自下而上和自上而下相结合的模式，吸引社会资本参与历史街区改造，日均接待游客超2万人次，实现了文化保护与经济效益双赢；广州永庆坊采用BOT（建设—运营—移交）模式引入社会资本，在15年运营期内通过租金、文旅收入平衡成本，形成政企协同的范例。两者分别代表了社会资本参与历史街区更新的两种典型路径。^{6262沈体雁：健全城市更新多元化投融资方式jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在财政资金方面，2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目，为城市更新提供了稳定的资金供给，也为社会资本进入创造了基础条件。^{6262沈体雁：健全城市更新多元化投融资方式jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，按区域和城市情况给予定额补助；3年来累计支持北京、沈阳、乌鲁木齐等50个入围城市先行先试，推进城市重点样板项目和机制建设，并引导地方注重资金统筹使用和错位安排、投资和消费相结合、“投资于物”和“投资于人”相结合。同时，对支持实施城市更新行动补助资金开展绩效评价，强化绩效管理和债务约束。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

《城市更新“十五五”规划》注重调动地方财政积极性，允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，并支持用作项目资本金；地方政府在确保完成国家任务的前提下，推进相关资金整合和统筹使用。专项债可作项目资本金的安排，客观上具有放大财政资金杠杆、撬动社会资本的作用。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在吸引社会资本参与的同时，政策层面强调强化预算和债务约束。中央财经大学财税学院教授白彦锋认为，各地要因地制宜多方面调动积极性，也要强化预算和债务约束，量力而行、尽力而为、循序渐进、良性发展，实现经济效益与社会效益的良性统筹。^{6060构建多元投融资格局——扎实推进城市更新（中）static.jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|3636构建多元投融资格局paper.ce.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

自然资源部、住房和城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，从推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营等方面提出具体措施，破解项目实施过程中的难点堵点，为社会资本测算收益、进入和退出提供了制度便利。^{6262沈体雁：健全城市更新多元化投融资方式jingjiribao.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新被普遍视为万亿级投资蓝海：据央视报道，未来五年中国城市更新至少可完成投资15万亿元，其中仅地下管网更新即可拉动投资约5万亿元，老旧小区和城中村改造、历史文化街区保护利用、完整社区建设等进一步扩展了投资空间。^{6363城市更新蕴含万亿级产业机遇 如何让资本慢下来谋长效m.sohu.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

“十五五”规划纲要明确提出“高质量推进城市更新”，并给出量化目标：50万套（间）危旧房、11.5万个老旧小区、1500个老旧街区和厂区以及77万公里管网，这些目标直接决定了未来五年城市更新产业链的需求规模与结构。^{6363城市更新蕴含万亿级产业机遇 如何让资本慢下来谋长效m.sohu.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新的产业链条已从单一工程施工延伸至片区级统筹更新、既有建筑低碳改造、城市韧性规划、数字化运营管理以及支撑规模化推广的投融资模式创新等环节，形成跨专业、跨行业的价值链条。^{6363城市更新蕴含万亿级产业机遇 如何让资本慢下来谋长效m.sohu.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

奥雅纳集团首席执行官霍卓榕（Jerome Frost）认为，城市更新正在成为把中英专业服务优势“串成一条价值链”的新赛道：英国在建筑改造政策设计、市场化机制、资产优化配置与跨专业协同方面体系较成熟，中国则具备大规模落地的组织动员能力、完整强韧的产业体系和快速演进的城市发展议程，两者互补可催生从片区统筹、低碳改造到投融资模式创新的一系列商业机遇。^{6363城市更新蕴含万亿级产业机遇 如何让资本慢下来谋长效m.sohu.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

霍卓榕提出，若把低碳改造视为孤立的环保开支，财务上可能难以为继；以“一体设计”（Total Design）理念将其纳入城市更新和资产全生命周期管理框架，并通过金融工具与制度创新把“减碳收益”转化为可识别、可定价、可投资的长期现金流，是可行的破解路径。^{6363城市更新蕴含万亿级产业机遇 如何让资本慢下来谋长效m.sohu.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新市场参与主体日益多元化，央企国企加速区域布局、品牌房企深耕核心项目、专业机构赋能全链条服务，形成协同发力的产业生态；不同类型企业依托自身资源禀赋与能力优势，探索差异化参与路径。^{6464央地聯袂，千億資本入局 城市更新從“蓋房子”到“綁產業” - 觀點網guandian.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

央企与地方国企参与城市更新正从单纯工程建设转向产业协同的深度参与：地方国企掌握本地资源、政策对接与土地统筹能力，央企输出产品力、运营能力与产业资源，这种组合既弥补地方更新的资金与专业能力缺口，也降低外来企业的本地化落地风险，在严控地方债务、强调合规落地的政策环境下被视为可行性最高的项目推进路径之一。^{6464央地聯袂，千億資本入局 城市更新從“蓋房子”到“綁產業” - 觀點網guandian.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2026年7月，绿城中国与武汉市硚口区签署战略合作协议，统筹体系内全链条专业资源，以城市更新为主线，在存量资产盘活、建设管理、老旧小区综合治理、完整社区创建、智慧城市建设、产业园区运营、商业运营及康养服务等重点领域开展深度合作。^{6464央地聯袂，千億資本入局 城市更新從“蓋房子”到“綁產業” - 觀點網guandian.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2026年7月，绿地集团联合东方城投取得海南东方市岛西林场城市更新项目，该项目是东方市首宗纳入省级名录的城市更新项目，位于市中心核心板块。^{6464央地聯袂，千億資本入局 城市更新從“蓋房子”到“綁產業” - 觀點網guandian.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

越秀集团助力广州番禺里仁洞旧改的配套项目何贤纪念医院万博院区于2026年7月动工，按综合三级甲等标准建设，总投资10.55亿元，由越秀集团出资超7亿元、政府专项债券配套3.38亿元共同推进，分两期建设，体现了“企业出资+政府专项债”组合融资在城市更新配套项目中的实际运用。^{6464央地聯袂，千億資本入局 城市更新從“蓋房子”到“綁產業” - 觀點網guandian.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

武汉城建与华润万象生活合作的武汉汉阳龟北片文创园规划于2026年7月公示，项目总投资15亿元，以改造为主、新建为辅，保留改造37栋老旧厂房，属于以存量厂房改造带动文创产业导入的产业生态型更新项目。^{6464央地聯袂，千億資本入局 城市更新從“蓋房子”到“綁產業” - 觀點網guandian.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新面临成本高、回收周期长的现实矛盾，万亿蓝海之下的投资逻辑与价值重估，是决策者与投资者需要共同面对的命题；如何让资本“慢下来谋长效”，构成城市更新投融资机制设计的核心难点。^{6363城市更新蕴含万亿级产业机遇 如何让资本慢下来谋长效m.sohu.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

近3年来，上海市累计启动57个城中村改造项目，完成104万平方米旧住房成套改造，反映出重点城市在城市更新项目落地与资金投入上的规模化推进态势。^{6363城市更新蕴含万亿级产业机遇 如何让资本慢下来谋长效m.sohu.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新中的居住条件改善，首先体现为对危旧房屋的连片改造与结构安全治理。以广州越秀区洪桥街道小石集项目为例，当地对19栋建于上世纪60至80年代的危旧建筑实施连片改造，其中17栋采取“原拆原建”、2栋进行外墙修缮，在统一提升整体风貌的同时消除房屋安全隐患。^{6666在广深：看更新后的烟火与未来mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

居住条件改善不仅是“改壳”，还包括内部空间功能的重构与配套服务的植入。小石集项目落成后，首层布局零售、餐饮等社区服务，二三层用作现代化公寓，四层设置社区服务中心，形成“居住+服务”的生态闭环，使改造后的建筑同时承担居住与社区服务功能。^{6666在广深：看更新后的烟火与未来mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在改造方式上，装配式建造技术可以显著压缩工期，减少对周边居民日常生活的干扰。小石集项目首次采用BMC钢结构模块化建造技术，集成厨卫单元模块与装配化装修，80%以上工序在工厂完成，整个改造用时近7个月，而按传统施工方式至少需要1年。^{6666在广深：看更新后的烟火与未来mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

居住条件改善还带来可量化的使用效益。小石集项目改造完成后，所有商铺和公寓（除样板间外）处于满租状态，表明改造后的居住与商业空间在市场上获得了实际认可。^{6666在广深：看更新后的烟火与未来mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

从居民感受看，居住条件改善直接改变了日常生活体验。广州越秀区小石集的商户在改造后表示，店面由原先昏暗破旧、屋顶砖瓦摇摇欲坠变为干净利落、简约大方，“屋子敞亮了，心里也跟着亮起来”，这类个体叙述常被用作城市更新民生效果的直观注脚。^{6666在广深：看更新后的烟火与未来mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在旧区更新中，居住条件改善往往与社区设施、公共空间的增量供给同步推进。香港土瓜湾庇利街项目拟将长期用作临时停车场的用地改划为住宅用途，除兴建两幢住宅大楼提供逾1200个私人住宅单位外，还预留约3100平方米楼面面积作“政府、机构或社区”用途，以“一地多用”模式提供社区设施。^{6565谢伟铨：拥抱「邻迎」思维 庇利街项目共创社区长远裨益 （刊登於《明报》） - 专栏 - 新闻中心 - 市区重建局 - URAura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

居住条件改善的规划取向也包含加强社区与周边空间的连接。庇利街项目的规划设计旨在加强土瓜湾内陆地区与海滨空间的连接和畅达性，将人流和活力由内陆带到海湾，从而提升对社区的整体裨益。^{6565谢伟铨：拥抱「邻迎」思维 庇利街项目共创社区长远裨益 （刊登於《明报》） - 专栏 - 新闻中心 - 市区重建局 - URAura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

居住条件改善并非没有代价与争议。庇利街项目改划咨询期收到逾120份公众书面申述，其中反对意见主要担忧用地改划为住宅用途后可能加剧区内交通挤塞、造成屏风效应，或影响通风和景观，并涉及对周边物业价值影响的顾虑。^{6565谢伟铨：拥抱「邻迎」思维 庇利街项目共创社区长远裨益 （刊登於《明报》） - 专栏 - 新闻中心 - 市区重建局 - URAura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

针对上述担忧，支持方主张城市和楼宇“双老化”挑战迫切，需要以更新方式处理，社会各界应放下“邻避”思维，将目光从个人居所放眼至整个社区，在个人利益与社区长远福祉之间取得平衡。^{6565谢伟铨：拥抱「邻迎」思维 庇利街项目共创社区长远裨益 （刊登於《明报》） - 专栏 - 新闻中心 - 市区重建局 - URAura.org.hk前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新在物理空间改造的同时，往往伴随原有社区社会网络的重组。以拆除重建为主的更新方式通常导致原有居民整体外迁，邻里关系与社区归属感随之弱化；而渐进式、微改造为主的更新方式则更可能保留原有居民结构和社会关系。^{6767城市更新中的社会影响评价：理论与方法cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|6868Gentrification and Displacement: The Effects of Urban Renewal on Community Social Networksjournals.sagepub.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新对人口结构的影响首先表现为原住居民的可支付能力筛选：改造后租金与房价上升，低收入租户和部分老年住户被迫迁出，高收入新居民迁入，形成所谓“绅士化”过程。这一过程在西方城市研究中被广泛记录，在中国大城市的旧城更新中亦有类似表现。^{6969Gentrification: A Review of the Literaturejournals.sagepub.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开|7070中国城市更新中的绅士化与居民置换研究dlyj.ac.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中国城市更新中的居民安置方式主要包括货币补偿、产权调换和回迁安置。不同安置方式对社区关系的影响不同：货币补偿往往导致居民分散外迁，回迁安置则在一定程度上维持了原有邻里网络，但回迁周期和安置房区位会显著影响实际效果。^{7171城市更新中居民安置方式的社会影响比较cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|7272拆迁安置与社区重构：基于中国城市的实证研究cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新过程中，社区参与机制的设计直接影响居民对更新项目的接受度和社区关系的稳定性。缺乏有效公众参与的项目更容易引发居民抵触和社会矛盾，而建立协商平台、居民议事会等参与渠道有助于缓解冲突、增强社区凝聚力。^{7373城市更新中的公众参与与社区治理cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|7474Community Participation in Urban Regeneration: A Reviewsciencedirect.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新还会改变社区的人口年龄结构。部分老旧小区更新后，随着居住条件改善和配套设施完善，年轻家庭回流，社区老龄化程度有所缓解；但在以高端化改造为导向的项目中，原住老年居民外迁可能加剧社区老龄化的空间集中。^{7575老旧小区更新对社区人口年龄结构的影响cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新对社区关系的影响存在正反两面：一方面，更新改善了居住环境和公共服务，可能增强社区认同；另一方面，拆迁安置和人口置换可能瓦解原有社会网络，造成社区记忆和归属感的断裂。这种双重性使得社区关系评估成为城市更新社会影响评价的重要内容。^{7676城市更新的社会影响评价框架研究cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|7777The Social Impacts of Urban Regeneration: A Systematic Reviewtandfonline.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在中国，城市更新中的社区关系与人口结构变化受到户籍制度、住房产权制度和土地制度的共同塑造。与西方语境下的绅士化相比，中国城市更新中的居民迁移更多受到行政主导的征收拆迁程序影响，人口置换的速度和规模往往更为集中。^{7878中国城市更新的制度逻辑与空间效应geog.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|7979Urban Renewal in China: Institutions, Actors and Outcomessciencedirect.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新中的人口结构变化还可能表现为流动人口的空间再分布。城中村和旧城区更新后，原本居住于此的低收入流动人口往往向城市外围迁移，通勤距离增加，职住分离加剧，对其就业和生活成本产生显著影响。^{8080城中村更新与流动人口空间再分布cnki.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|8181Displacement of Migrant Workers in Chinese Urban Villages: A Case Studysciencedirect.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新对就业的影响具有结构性：拆除重建阶段创造大量建筑、建材和运输岗位，但多为临时性、低技能岗位；建成后的运营阶段则产生物业管理、商业服务等相对稳定的就业，但岗位数量通常少于建设期。^{2222城市更新行动中存量空间功能转换的类型与机制研究cnki.net前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中国城市更新中的老旧小区改造、城中村改造等工程，在施工阶段直接带动了建筑、装修、市政等行业的用工需求，成为部分城市吸纳农民工就业的重要渠道。^{77国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新推动产业空间重构，部分城市通过旧厂房、旧仓库改造为文创园区、科创空间，引入设计、数字创意、科技服务等新业态，带动了就业结构从制造向服务与知识型岗位转移。^{2222城市更新行动中存量空间功能转换的类型与机制研究cnki.net前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

产业空间更新在带来新就业的同时，也可能导致原有低端制造业、批发零售等业态外迁，使部分原从业人员面临通勤距离拉长、就业岗位流失或技能不匹配的再就业压力。^{2222城市更新行动中存量空间功能转换的类型与机制研究cnki.net前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新中商业业态升级和租金上涨，可能挤出社区原有的小商户、便民服务网点，减少面向低收入群体的本地就业岗位，这一社会影响在学术讨论中被概括为“更新引发的就业置换”。^{2222城市更新行动中存量空间功能转换的类型与机制研究cnki.net前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新项目在运营期形成的商业、文旅、社区服务岗位，通常对本地居民的技能门槛较低，有助于吸纳转岗劳动力和灵活就业人员，但其薪酬水平和就业稳定性往往低于建设期技术岗位。^{2222城市更新行动中存量空间功能转换的类型与机制研究cnki.net前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

从地方实践看，城市更新对就业的净效应因城市产业基础、更新模式和配套政策而异，缺乏统一的量化结论，需结合具体项目评估。^{2424关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知mohurd.gov.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出“不搞大拆大建”“老城不能再拆”等要求，标志着中国城市发展从以增量扩张为主转向以存量提质增效为主。^{8383中国城市发展进入精细化治理新阶段china.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|8484何山海：中国城市发展进入精细化治理新阶段news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在人口红利减弱、城市空间趋于饱和的背景下，以“快周转”为导向、以新增土地为主战场的“以增量求发展”模式已难以持续，这是“避免大拆大建”成为政策取向的基本背景。^{8383中国城市发展进入精细化治理新阶段china.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|8484何山海：中国城市发展进入精细化治理新阶段news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

同济大学建筑与城市规划学院教授伍江认为，城市需要不断更新，但此前几十年的更新属于“极其非常态的、非常时期的更新”，带有补历史欠账的性质；进入新阶段后，城市更新应从“大拆大建”转向“能修不拆”，在持续有机更新中延续城市。^{8282伍江：从“大拆大建”到“能修不拆”，城市换个新活法-学会资讯-中国城市规划网planning.org.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

“避免大拆大建”在实施层面被概括为“绣花”功夫与“微更新”：北京胡同通过保留传统建筑风貌、植入现代商业与文化元素实现老街区焕新，上海杨浦滨江将废弃码头、厂房改造为艺术展览空间和市民休闲步道，广州永庆坊保留岭南建筑特色并引入文创产业。^{8383中国城市发展进入精细化治理新阶段china.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|8484何山海：中国城市发展进入精细化治理新阶段news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

不搞大拆大建并不意味着更新工作变简单：城市治理重心下沉到社区单元和日常生活圈后，边角地、闲置厂房、铁路沿线等“小而美”空间往往权属复杂、周边环境嘈杂，需要极强的统筹协调能力，并做到“修旧如旧”“拆而不空”“建而不扰”。^{8383中国城市发展进入精细化治理新阶段china.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|8484何山海：中国城市发展进入精细化治理新阶段news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

深圳南头古城改造在面对错综复杂的产权关系时，采用政府统筹、企业运营、居民参与的模式平衡各方利益，被视为在避免大拆大建前提下实现历史文化保护与城市功能升级双赢的案例。^{8383中国城市发展进入精细化治理新阶段china.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|8484何山海：中国城市发展进入精细化治理新阶段news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

从“建设城市”转向“经营城市”后，避免大拆大建面临的核心挑战之一，是如何在不破坏原有社区肌理的前提下激活每个空间的价值，这要求把资源统筹与公共服务供给能力作为更新的关键能力。^{8383中国城市发展进入精细化治理新阶段china.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开|8484何山海：中国城市发展进入精细化治理新阶段news.ifeng.com前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

伍江指出，判断一座老建筑该拆还是该留，不能只看新旧与美丑，还需结合其背后的多重价值；在改善民众生活与留住城市记忆之间需要兼顾，房屋和基础设施老化后的维护责任与资金来源是必须回答的问题。^{8282伍江：从“大拆大建”到“能修不拆”，城市换个新活法-学会资讯-中国城市规划网planning.org.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新中的“网红化”现象，指更新项目为迎合文化探索、旅游观光和时尚消费需求，大量引入在网络上走红的业态与空间风格，以吸引客流和传播热度为主要导向。这一现象伴随网络文化与网络经济的迅速发展而在城市更新领域出现。^{8585避免城市更新陷入“网红化”陷阱_理论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

盲目追求“网红化”会使商业资本主导空间生产，导致社区居民的诉求被边缘化；过度复制网红业态还会挤压本地社区型商业的生存空间，忽视居民日常生活与社区交往的真实需求，进而威胁城市经济社会生态的多样性。^{8585避免城市更新陷入“网红化”陷阱_理论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

针对过度商业化倾向，相关讨论提出的应对原则是坚持以人民为中心的发展思想，坚持科学规划、合理布局、文化传承、社区参与，把宜居、宜业、宜游和居民的幸福感、安全感、归属感作为更新成效的衡量标准，而非以客流热度或商业收益为单一尺度。^{8585避免城市更新陷入“网红化”陷阱_理论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新的内容既包括对建筑物等客观实体的改造，也包括对生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境的改造与延续，同时还要保持与更新邻里的社会网络结构、心理定势与情感依恋。过度商业化之所以构成问题，正因为它往往只完成了物质空间与商业业态的替换，却削弱了后一类社会文化层面的延续。^{8585避免城市更新陷入“网红化”陷阱_理论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

2024年7月国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对实施城市更新和安全韧性提升行动作出系列部署；同期湖北多个市（州）的住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局，深圳、广州、济南等地设立了专门的城市更新机构。机构与政策的常态化，使防止过度商业化从个案讨论上升为需要在制度层面回应的普遍问题。^{8585避免城市更新陷入“网红化”陷阱_理论_人民论坛网rmlt.com.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

城市更新中的居民参与被政策层面明确要求贯穿需求识别、方案设计与效果评价全过程。2026年7月，习近平总书记在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

随着中国城市发展进入存量更新阶段，居民参与的组织形式从单一的意见征集转向依托院落议事会、社区议事平台等常态化协商载体，把居民诉求嵌入闲置边角地、桥下空间等微更新项目的方案研讨与设计环节。成都以“金角银边”城市微更新为抓手，通过院落议事坝坝会、社区议事平台吸纳居民参与方案研讨，将居民诉求融入改造设计。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

在利益协调机制上，部分城市探索引入专业力量作为居民与实施主体之间的中介。沈阳创新推出市民设计师制度，选聘专业设计师、社区骨干、普通居民共同参与口袋公园、老旧片区更新的前期研判，将群众对空间绿化、儿童游乐、市民休憩等现实需求直接转化为空间改造方案。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

居民参与与多元主体利益协调的关键难点在于改造投入与后期运营的可持续性。成都推出的“社区合伙人”模式引入专业企业参与投资改造与后期运营，凝聚政企民多方合力盘活城市闲置零碎空间，这一做法把居民参与同企业投资回报诉求捆绑在同一空间单元内，使利益协调从一次性方案协商延伸为长期运营中的权责分配问题。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

居民参与在城市更新中的定位已超出环境改善本身，被视为涉及社会参与机制与基层治理创新的核心议题。公园城市建设不仅是城市绿色低碳发展的有效路径，也是涉及社会参与机制、基层治理创新的社会学核心议题，社区微花园、口袋公园、环城生态公园带等实践随之大量出现。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}

居民参与的规模基础与城镇化阶段密切相关。据国家统计局数据，2025年末中国城镇化率达到67.9%，城镇常住人口达到9.5亿，已进入城镇化较快发展的中后期，未来城市建设将从关注增量、追求规模扩张过渡到关注存量、争取品质提升和结构优化的新阶段，这意味着利益协调的对象从新增用地征收转向既有空间使用权的再分配。^{1515探索公园城市的共建共治共享之道-今日头条-手机光明网m.gmw.cn前往参考资料 ↓在新标签页中打开}